Hoe kun je met blokverwarming de stookkosten verdelen?

Bij blokverwarming wordt de verwarmingsinstallatie binnen het gebouw gedeeld door de gezamenlijke appartementseigenaren. Dan is echter niet direct duidelijk hoeveel iedere individuele eigenaar aan energie verbruikt om zijn appartement te verwarmen. Er zijn verschillende manieren om de stookkosten binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) te verdelen. Dit kan op basis van gelijkheid, breukdelen of verbruik. Ook worden er vaak reducties toegepast.

Ken je rechten
Als bewoner van een appartementencomplex met blokverwarming is het belangrijk om je te verdiepen in je rechten en verplichtingen uit de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Hierin staat beschreven en is bepaald hoe de verdeling van stookkosten gaat.

Gelijkheid
De hoofdregel in het appartementsrecht is dat iedere eigenaar voor een gelijk deel bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten (artikel 5:113 Burgerlijk Wetboek). Dit houdt in dat elke eigenaar onafhankelijk van zijn of haar stookgedrag voor een gelijk deel moet bijdragen aan de totale stookkosten. Verdeling van de stookkosten op basis van deze hoofdregel komt in de praktijk alleen vrijwel nooit voor.

Breukdelen
In datzelfde artikel van het Burgerlijk Wetboek is ook vastgelegd dat van de hoofdregel kan worden afgeweken door een andere verdeelsleutel in de akte van splitsing op te nemen op basis waarvan de gemeenschappelijke kosten worden gedeeld. Deze breukdelen worden meestal vastgesteld op basis van het vloeroppervlak van het appartement. Wanneer in de akte van splitsing is bepaald dat de stookkosten worden verdeeld conform de breukdelen, dan draagt een appartementseigenaar – onafhankelijk van zijn stookgedrag – bij aan de stookkosten op basis van het breukdeel dat in de akte van splitsing aan zijn appartementsrecht is toegekend.

Bijdragen naar evenredigheid van verbruik
Veel splitsingsaktes bepalen dat de stookkosten aan de individuele eigenaren worden doorberekend conform het werkelijk verbruik. Door warmtemeters (of elektronische meters) in elk appartement te plaatsen, kan een deskundige meten hoeveel warmte de appartementseigenaren in een bepaalde periode verhoudingsgewijs hebben verbruikt en kan de verdeling van de totale stookkosten over die periode worden vastgesteld.

Reductie stookkosten VvE
In een groot aantal appartementsgebouwen worden reducties toegepast, ook dit dient dan in de akte van splitsing te staan. De reden voor toepassing van reducties is dat er binnen het gebouw appartementen zijn die isolatie-technisch ongunstig liggen (koude appartementen) en appartementen die isolatie-technisch gunstiger liggen (warme appartementen). Voor het op temperatuur houden van koude appartementen is meer brandstof nodig dan bij warme appartementen. Vaak hebben de warme appartementen voordeel van het stoken van de koude appartementen, omdat de koude appartementen kou van buiten opvangen en wegstoken voordat het de warme appartementen kan bereiken. Een deskundige kan vaststellen hoeveel voordeel een warm appartement heeft van de isolerende functie van een koud appartement. Op basis van deze berekening kan de eigenaar van een koud appartement worden gecompenseerd voor de hogere stookkosten. De compensatie wordt betaald door de eigenaren van warme appartementen die als gevolg van de toepassing van de reductiesystematiek meer betalen dan voor hetgeen zij werkelijk hebben verbruikt.

Akte van splitsing
Hoe de stookkosten binnen een VvE over de appartementseigenaren mogen worden verdeeld, wordt dus bepaald door wat hierover in de akte van splitsing is opgenomen. Bevat de akte van splitsing hierover geen bepaling, dan moeten de eigenaren ieder voor een gelijk deel in de gemeenschappelijke stookkosten bijdragen.

Bron: 101vvevragen.nl

Hoe werkt blokverwarming?

Gebouwen waarin gebruik wordt gemaakt van blokverwarming hebben vaak een ketel op het dak of in de kelder/gemeenschappelijke ruimte die warm water aanmaakt voor alle woningen in het complex. In sommige gevallen hebben de woningen zelf nog een geiser of boiler voor warm tapwater, soms gebeurt dit ook centraal.

De metertjes
Vanaf de ketel lopen buizen die binnen in de woning op de radiatoren uitkomen. Op de radiatoren zijn metertjes geplaatst. Aan de hand van meters op de radiatoren wordt het warme water verdeeld. Deze metertjes geven het warmteverbruik aan. Aan het eind van het jaar wordt de energierekening opgemaakt aan de hand van deze meters.

Verdeelsysteem
Speciale verdeelsystemen moeten de verwarmingskosten tussen de bewoners van een complex verdelen. Nieuwe bewoners doen er verstandig aan om bij de sleuteloverdracht de verschillende meterstanden op de verwarmingsplaten te noteren. De stookkosten worden namelijk afgerekend naar feitelijk gebruik. Het is dus belangrijk dat je de beginmeterstanden kunt herleiden.

Wie is er verantwoordelijk voor blokverwarming?

Wie bepaalt of een woning blokverwarming heeft of krijgt? De beslissing voor wel of geen blokverwarming ligt bij de eigenaar van het complex. Bij huurwoningen is dat de verhuurder of de woningbouwcoöperatie. Voor bewoners met een koophuis is dat de Vereniging van Eigenaren (VvE). Blokverwarming zorgt ervoor dat de woning met behulp van een centrale ketel wordt verwarmd. Deze ketel bevindt zich meestal in een gemeenschappelijke ruimte van het gebouw. Vanaf de centrale ketel lopen er verschillende buizen de woningen binnen die op de radiatoren uitkomen.

De verhuurder, woningbouwcoöperatie of VvE heeft een contract afgesloten met een energieleverancier en ontvangt de rekening van een onafhankelijk bedrijf zoals Techem, specialist in energieverdeling voor collectieve verwarmingssystemen. Techem verrekent de kosten tussen de bewoners, zodat iedereen alleen betaalt voor zijn/haar eigen verbruik.

Een keer per jaar ontvangt de verhuurder, woningbouwcoöperatie of VvE een jaarrekening. In de afrekeningen staat exact aangegeven wat de bewoners op basis van begin- en eindmeterstanden hebben verbruikt en moeten betalen of ontvangen. Op de achterkant van de jaarrekening staat een gedetailleerde uitleg van de kostenposten. Uit de afrekening blijkt of bewoners te veel of te weinig hebben betaald ten aanzien van het voorschot stookkosten dat ze maandelijks betalen.

Verbruiksafhankelijke meting in een blokverwarmingsinstallatie

Wanneer uw woning, pand of ruimte is aangesloten op een zogenaamde blokverwarmingsinstallatie, betekent dit dat meerdere woningen en/of ruimtes gebruik maken van één centrale verwarmingsketel. Enkele voordelen hiervan zijn ruimtebesparing in de individuele woning (geen individuele ketel) en veelal lagere kosten dan met individuele verwarming.

De kosten van deze gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie dienen door alle bewoners / deelnemers betaald worden. Daarom is een bepaalde verdeling nodig.

Naast het feit dat warmtemeting inmiddels verplicht gesteld is, zijn er nog 2 andere belangrijke redenen waarom individuele warmtemeting wordt toegepast:

  • Voorkomen energieverspilling: indien de kosten worden verdeeld zonder meting leidt dit tot energieverspilling en onnodige kosten. Er wordt niet aangespoord om verstandig om te gaan met energie. In de praktijk blijkt dat er gemiddeld 15%-20% minder energie verbruikt in woningen waar gemeten word.
  • Eerlijk: door middel van individuele meting betaalt iedereen het gedeelte wat de bewoner / deelnemer daadwerkelijk verbruikt heeft.

Bekijk hier een filmpje over hoe uw eindafrekening tot stand komt:

https://www.techem.nl/video-jaarlijkse-afrekening.html#

Verduurzamen is eenvoudiger met blokverwarming

Verduurzamen is eenvoudiger met blokverwarming

Wanneer uw woongebouw al voorzien is van een centraal gestookte installatie wordt de stap naar verduurzaming in de toekomst een stuk eenvoudiger. Ongeacht of er in uw regio wordt geïnvesteerd in warmtenetten, kunt u in de toekomst altijd kiezen voor een centrale warmteopwekking met warmtepompen, biomassa centrale of misschien zelfs met zelf opgewekte elektriciteit. De technologische vooruitgang gaat snel waardoor de keuze van systemen waarmee u uw appartementencomplex in de toekomst kunt verwarmen alleen maar toeneemt.

Welke eerste stappen kunt u nemen om uw installatie gereed te maken voor de toekomst ?

 

Door de lage gasprijzen in het verleden, is er geen aandacht geweest voor het efficiënt stoken met radiatoren. Het water wordt door middel van een te grote transportpomp in het ketelhuis in te grote hoeveelheden via dikke soms on-geïsoleerde leidingen door de radiatoren gepompt. Dit verklaard ook die ruisende geluiden in leidingen en radiatoren. De eerste stap om het energieverbruik fors te verlagen is daarom het inregelen van de juiste waterhoeveelheid per radiator. Dit betekent dat uw bestaande radiatorafsluiters worden vervangen door speciale druk gecompenseerde thermostaatkranen waarmee de waterhoeveelheid per radiator op de juiste hoeveelheid wordt begrensd.

 

Subsidie beschikbaar voor energie besparende maatregelen

VvE’s en individuele huiseigenaren mogen vanaf 15 september 2016 subsidie aanvragen voor het verduurzamen van hun woning(en). VvE’s mogen ook subsidie aanvragen voor energieadvies, procesbegeleiding en het maken van een duurzaam MJOP. Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst maakte afgelopen 1 september deze nieuwe subsidieregeling bekend.
Lees verder Subsidie beschikbaar voor energie besparende maatregelen

Waarom zou blokverwarming een dilemma zijn?

Het begrip ‘blokverwarming’ doet denken aan de systemen die in de jaren ‘60 en ‘70 in flatgebouwen werden gebruikt. Deze installaties waren populair, maar veroorzaakten problemen als: comfortklachten, klachten over geluiden en een hoog energieverbruik. Tegenwoordig is het idee van een centrale verwarmingsinstallatie voor appartementen- en flatgebouwen juist een schot in de roos, met name technisch gesproken. Lees verder Waarom zou blokverwarming een dilemma zijn?