Bij blokverwarming wordt de verwarmingsinstallatie binnen het gebouw gedeeld door de gezamenlijke appartementseigenaren. Dan is echter niet direct duidelijk hoeveel iedere individuele eigenaar aan energie verbruikt om zijn appartement te verwarmen. Er zijn verschillende manieren om de stookkosten binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) te verdelen. Dit kan op basis van gelijkheid, breukdelen of verbruik. Ook worden er vaak reducties toegepast.
Ken je rechten
Als bewoner van een appartementencomplex met blokverwarming is het belangrijk om je te verdiepen in je rechten en verplichtingen uit de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Hierin staat beschreven en is bepaald hoe de verdeling van stookkosten gaat.
Gelijkheid
De hoofdregel in het appartementsrecht is dat iedere eigenaar voor een gelijk deel bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten (artikel 5:113 Burgerlijk Wetboek). Dit houdt in dat elke eigenaar onafhankelijk van zijn of haar stookgedrag voor een gelijk deel moet bijdragen aan de totale stookkosten. Verdeling van de stookkosten op basis van deze hoofdregel komt in de praktijk alleen vrijwel nooit voor.
Breukdelen
In datzelfde artikel van het Burgerlijk Wetboek is ook vastgelegd dat van de hoofdregel kan worden afgeweken door een andere verdeelsleutel in de akte van splitsing op te nemen op basis waarvan de gemeenschappelijke kosten worden gedeeld. Deze breukdelen worden meestal vastgesteld op basis van het vloeroppervlak van het appartement. Wanneer in de akte van splitsing is bepaald dat de stookkosten worden verdeeld conform de breukdelen, dan draagt een appartementseigenaar – onafhankelijk van zijn stookgedrag – bij aan de stookkosten op basis van het breukdeel dat in de akte van splitsing aan zijn appartementsrecht is toegekend.
Bijdragen naar evenredigheid van verbruik
Veel splitsingsaktes bepalen dat de stookkosten aan de
individuele eigenaren worden doorberekend conform het werkelijk verbruik. Door
warmtemeters (of elektronische meters) in elk appartement te plaatsen, kan een
deskundige meten hoeveel warmte de appartementseigenaren in een bepaalde
periode verhoudingsgewijs hebben verbruikt en kan de verdeling van de totale
stookkosten over die periode worden vastgesteld.
Reductie stookkosten VvE
In een groot aantal appartementsgebouwen worden reducties
toegepast, ook dit dient dan in de akte van splitsing te staan. De reden voor
toepassing van reducties is dat er binnen het gebouw appartementen zijn die
isolatie-technisch ongunstig liggen (koude appartementen) en appartementen die
isolatie-technisch gunstiger liggen (warme appartementen). Voor het op
temperatuur houden van koude appartementen is meer brandstof nodig dan bij
warme appartementen. Vaak hebben de warme appartementen voordeel van het stoken
van de koude appartementen, omdat de koude appartementen kou van buiten
opvangen en wegstoken voordat het de warme appartementen kan bereiken. Een
deskundige kan vaststellen hoeveel voordeel een warm appartement heeft van de
isolerende functie van een koud appartement. Op basis van deze berekening kan
de eigenaar van een koud appartement worden gecompenseerd voor de hogere
stookkosten. De compensatie wordt betaald door de eigenaren van warme
appartementen die als gevolg van de toepassing van de reductiesystematiek meer
betalen dan voor hetgeen zij werkelijk hebben verbruikt.
Akte van splitsing
Hoe de stookkosten binnen een VvE over de
appartementseigenaren mogen worden verdeeld, wordt dus bepaald door wat
hierover in de akte van splitsing is opgenomen. Bevat de akte van splitsing
hierover geen bepaling, dan moeten de eigenaren ieder voor een gelijk deel in
de gemeenschappelijke stookkosten bijdragen.
Bron: 101vvevragen.nl